인천의 한 신축아파트 공사 현장. 기사와는 직접적인 연관 없음. /뉴스1


부동산 경기 둔화가 길어지는 가운데 부동산신탁업이 직격탄을 맞고 있다. 신용평가업계에선 부동산신탁업이 내년에도 수익성 회복이 어려울 것으로 보이면서 중단기적으로 신용도가 하락할 가능성이 있다는 전망이 제기됐다.
10일 업계에 따르면 나이스(NICE)신용평가는 ‘2026 산업전망’ 보고서를 통해 부동산신탁사의 내년 실적 전망은 올해 대비 ‘유지’를, 신용등급 방향성은 ‘부정적’이라고 평가했다. 책임준공 사업장 관련 리스크(위험)가 아직 남아있는 데다가, 부동 릴게임 산 시장에 불황이 지속되고 있어 실적 회복이 더딘 탓이다. 즉 내년도 실적은 올해와 비교했을 때 크게 개선되거나 악화되지 않을 것으로 전망했고, 향후 1~2년 안에 신용등급이 하향 조정될 가능성도 높다는 뜻이다.
실제로 부동산신탁업은 올해 3분기 누적 기준 1860억원의 순손실이 지속되고 있다. 총자산순이익률(ROA)은 마이너스(-) 2. 릴짱 3%를 기록했다. 토지신탁을 중심으로 영업 환경이 저하되며 수수료 수익이 줄어든 가운데 책임준공 의무 준수와 관련한 대손비용 발생이 지속됐기 때문이다.
신탁사의 고유 자금이 투입되는 신탁계정대는 2020년 2조2000억원에서 올해 8조8000억원으로 크게 늘었다. 토지 신탁 사업장의 분양률도 지방을 중심으로 회복되지 못하면서 차입형토지신탁 골드몽릴게임릴게임 에 대한 신탁계정대가 증가하고, 책임준공의무 이행을 위해 부족한 자금을 신탁계정대로 조달하면서다. PF(프로젝트 파이낸싱) 원리금 손해배상 가능성에 대비해 충당부채 적립도 늘어나는 등 자금조달 수요 증가로 인해 신탁사의 차입부채 규모도 확대됐다.
이에 나이스신용평가는 내년 신탁사의 주요 모니터링 요인으로 남아있는 책임준공 사업장 관련 리스 바다이야기게임방법 크와 회사별 회복 속도를 꼽았다. 윤재성 수석연구원은 “지난달 말까지 책임준공의무 미이행과 관련한 손해배상 청구소송이 6건 발생하는 등 사태가 진정되지 않고 있다”며 “단기적으로는 충당부채 설정에 따른 비용 증가와 대출원리금 지급으로 인한 유동성 부담, 중장기적으로는 신탁재산 처분 과정에서 발생할 수 있는 최종 손실 규모가 신탁사 재무안정성에 부담 요인으로 무료릴게임 작용할 전망”이라고 했다.
이어 윤 연구원은 “책임준공의무 수행과 PF 원리금 배상 이슈 관련 리스크가 잔존하고 있지만 이 리스크에 대해 올해 중 이미 상당 부분 대손비용과 충당부채 적립을 통해 반영을 하고 있어 내년 실적이 올해 대비 저하될 가능성은 제한적일 것”이라면서도 “지역과 용도별로 부동산시장의 회복 여부가 차별화될 것으로 보여 수익성 회복도 제한적인 수준에 그칠 전망”이라고 했다.



부동산PF 구조와 부동산신탁사의 역할. /금융감독원 제공


한국신용평가도 ‘부동산신탁산업 2025년 3분기 잠정실적 리뷰(Review) 및 모니터링 계획’ 보고서를 통해 수익 기반이던 토지신탁 부문이 약화하고 있다고 우려했다. 토지신탁 시장 규모는 2017년 이전 수준으로 축소됐지만, 신탁사 수는 11곳에서 14곳으로 증가하며 경쟁이 치열해진 탓이다. 이에 올해 3분기 토지신탁보수는 1248억원으로 전년 동기 대비 약 19% 감소했다.
상황이 이렇다 보니 각 신탁사 재무구조도 악화하고 있다. 올해 9월 기준 신탁사 14곳 중 6곳이 부채비율 100%를 넘겼다. 특히 대한토지신탁, 무궁화신탁, 신한자산신탁, KB부동산신탁, 한국투자부동산신탁 등 5곳은 150% 이상인 것으로 나타났다.
위지원 한국신용평가 금융1실장은 “신탁계정대 회수를 통한 재무구조 개선이 핵심”이라고 강조했다. 그는 “이를 위해서는 장기 미분양 사업장에 대해 시행사와 협의하거나 내부적 손실 결의를 통해 할인 분양을 단행하는 등 구체적인 정리 노력이 필요하다”며 “부동산 경기 저하로 단기간 내 수주 회복이 어려운 만큼 리츠(REITs) 등 사업 다각화를 통해 안정적인 수입원을 확보하는 것이 중요하다”고 했다.
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