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서울과 수도권 위주의 부동산 시장에 비해 지방 소도시 아파트는 상대적으로 저평가된 자산으로 여겨져 왔다. 특히 최근 몇 년간 수도권 아파트 가격이 급등하면서, 일부 투자자들은 지방 중소도시의 신축 단지를 매수하거나 분양 청약에 도전하는 사례도 늘었다. 그러나 2022년 이후 전국적인 금리 상승과 경기 둔화로 인해 지방 아파트 시장은 뚜렷한 하락세를 맞이했고, 현재는 상당수 지역이 미분양 관리지역으로 지정된 상태다.

지방 소도시의 최대 장점은 저렴한 진입 가격이다. 수도권의 절반 이하 가격으로 전용 84㎡ 신축 아파트를 구입할 수 있고, 일부 지역은 청약 경쟁률이 낮아 당첨 가능성도 높다. 실수요자 입장에서는 ‘내 집 마련’의 현실적인 대안이 될 수 있다. 하지만 투자 목적이라면 상황은 다르다. 지방의 경우 인구 감소, 일자리 부족, 산업 구조 변화 등의 이유로 실수요가 줄어들고 있으며, 이는 곧 자산 가치 하락으로 이어진다.
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또한 전세 수요가 부족한 지역은 월세 전환이 불가피하고, 관리비 부담과 공실 리스크도 크다. 특히 지방 중소도시의 신축 아파트 중 상당수는 공급 과잉으로 향후 수년간 시세 상승이 어려운 구조를 보이고 있다. 단기 시세 차익을 노린 투자는 매우 위험하며, 실거주 목적이 아니라면 최소 7~10년의 장기 보유를 감안해야 한다.

지방 소도시 투자는 결코 단순하지 않다. 교통망, 산업단지, 대학, 인구 추이, 생활 인프라 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 하며, 단순히 분양가가 낮다고 접근해서는 안 된다. 지방 부동산의 진정한 기회는 ‘저평가’가 아닌 ‘미래 가치’에서 비롯된다는 사실을 잊지 말아야 한다.