KB국민은행은 11월 24일부터주택 구입자 금용 주택 담보대출 신규 접수를 제한한다고 밝혔다. 사진은 KB국민은행 서울 여의도 대면 창구. /사진 연합뉴스



● 전거복철(前車覆轍)은 ‘앞 수레가 엎어진 바퀴 자국’이라는 뜻으로, 실패의 전례나 다른 사람의 실패를 거울삼아 경계하라는 말이다. 한(漢) 나라 제5대 황제 문제(文帝) 때 가의(賈誼)라는 충신은 대단한 수재로, 어릴 때부터 소문이 자자했다. 문제는 한고조 유방(劉邦)의 서자로, 당시 권력 기반이 약했는데, 가의를 발탁해 중책을 바다이야기게임기 맡겼다. 가의는 왕에게 상소를 자주 올렸는데, 하루는 “앞 수레가 엎어진 건 뒷수레의 교훈(後車之戒)이 된다는 말이 있다. 하(夏)·은(殷)·주(周) 삼대가 오래도록 번영할 수 있었던 것은 지난날을 잘 검토해 알고 있었기 때문이다. 우리는 진(秦)나라가 빨리 망한 것으로 수레바퀴 자국을 볼 수 있다. 그런데도 그 바퀴 자국을 피하지 않는다면, 뒷수레는 곧 야마토연타 넘어지고 말 것이다”라고 했다. 이 말에 공감한 문제는 이후 여러 개혁으로 큰 번영을 이룩했다.● ‘관성편향(anchoring bias)’이라는 심리학 용어는 경영자가 경계해야 할 심리 상태로, 경영학 원론 교과서에도 나온다. 그 뜻은 ‘기존에 하고 있던 일이나 선택을 바꾸지 않고 이에 안주하려는 성향이 강해져, 새로운 정보나 변화에 저항하고 기존 방식을 릴짱 고수하는 심리적 현상’이다. 관성편향이 더 심해지면 ‘몰입상승(escalation of commitment)’의 상태가 된다. 이 심리 상태에서는 본인이 실행했다가 그 결과가 나빴던 결정을 계속 되풀이한다. 이는 당연하게도 ‘실패 반복’으로 귀결된다. 이런 행태를 본 주위 사람은 ‘데자뷔(déjàvu·旣視感)’라는 프랑스어 단어가 떠오를 것이다.
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김경원 - 세종대 석좌교수, 전 삼성증권 리서치센터장,전 삼성경제연구소 전무, 전 CJ그룹 전략총괄기획 부사장, 전 대성합동지주 사장, 전 세종대 부총장 및 경영경제대 학장



● 2 릴게임 007년 한 고래가 길을 잃고 영국 런던 템스강을 약 65㎞ 거슬러 올라와 죽었다. 이 고래의 사체를 해부했더니, 심한 관절염을 앓고 있었다. 고래는 포유류로 골격이 경골(딱딱한 뼈)과 연골로 이뤄져 있다. 그래서 관절염도 포유류 동물에게서 나타나는 퇴행성 관절염일 가능성이 크다. 만일 수족관의 범고래에게 생긴 지느러미 관절염을 연골어류인 상어의 염증성 통증과 같다고 보고 처방을 똑같이 한다면 범고래의 관절염은 낫지 않을 것이다. ●참여정부 시절 부동산 등 경제정책의 근간을 만들어 온 인사가 나날이 집값이 폭등하자 큰 비난을 받았다. 그를 가리켜 ‘아마추어’ 라는 말까지 나오자, 그 인사는 “아마추어가 아름답다”는 말을 남겼다. 효과를 확신했던 종합부동산세를 도입하고, 재산세를 올리는 등 별별 대책을 열한 번이나 내놨음에도 집값 폭등은 멈추지 않았다. 집값은 결국 한국은행(이하 한은)이 기준금리를 여러 번 올리고 나서야 꺾였다. 이에 청와대 한 행정관은 개인 소셜미디어(SNS)에 “집값은 결국 금리와 통화량의 놀음인 것을…”이라고 남겼다.
정부는 6월 27일 집값이 비쌀수록 주택 구매자가 은행에서 빌릴 수 있는 액수가 줄어드는 대출 규제를 시행한 데 이어, 10월 15일에는 더 강력한 부동산 거래 제한 대책을 발표했다. 서울 전역과 과천, 성남 등 경기 12곳을 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶어 대출과 세제, 전매 등을 강력하게 조인 것이다. 앞선 6·27 대책에도 2025년 3분기 서울 집값이 계속 올라 주택 한 채당 평균 가격이 사상 처음으로 15억원을 넘어선 데 따른 것이다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 서울과 일부 경기 지역까지 몰리니, 이를 묶어 집값을 안정시켜 보겠다는 발상이다. 10·15 대책 발표 후에는 거래 절벽이 나타나 일견 정부 의도대로 시장이 반응한 것으로 보인다. 한 부동산 리서치 업체에 따르면, 대책 발표 후 약 한 달 동안 서울 아파트 거래량이 직전 한 달에 비해 77.4% 줄었다. 규제로 묶인 경기도 역시 비슷한 모습이었다. 그러나 10·15 대책 이후에도 서울 집값은 계속 올랐다. 한국부동산원에 따르면, 10월 서울 ‘주택 종합 매매가격지수’는 전달 대비 1.19% 올랐다. 이는 이전 달 상승률(0.58%)의 약 두 배로, 6·27 대책 시행 전 상승률(0.95%)도 웃돈다. 10·15 대책의 장기적인 효과는 더 두고 봐야 할 것이나 관건은 6·27, 10·15 같은 부동산 대책이 집값 폭등의 근본 원인을 제대로 겨냥하고 있느냐다. 고래 관절염의 경우처럼 집값이 크게 오른 근본 원인은 따로 있다. 20여 년 전 필자가 한 민간 경제연구소에 다닐 때도 집값 폭등이 문제가 됐는데, 당시 이에 대한 통계분석을 실시한 결과, ‘금리(통화량)’가 가장 큰 원인으로 지목됐다. 2009년 이후 데이터를 봐도 결과가 비슷하다. 지난 15년간 통계를 보면, 전국 주택가격지수와 한은 기준금리와 ‘상관계수’는 -0.64로, 큰 폭의 ‘부(負·마이너스)’의 관계였음을 알 수 있다. 두 변수가 완벽히 반대로 움직이는 상관계수 수준이 ‘-1’ 이라는 걸 고려하면 -0.64는 매우 크다. 다시 말해 한은이 금리를 내릴 때마다 집값이 뛰었다는 뜻이다. 2024년 10월부터 한은은 경기 부양을 목적으로 기준금리를 네 차례 내렸고 그 결과 그때까지 안정적이었던 집값은 어김없이 다시 뛰었다.
금금리 인하가 경기회복보다 집값 폭등 효과를 더 부르고 뛴 집값을 잡기 위해 내놓은 대책이 경기 침체 심화로 이어져 다시 금리 인하로 이어지는 악순환은 2000년대 이후 진보·보수 정부를 막론하고 반복됐다. 특히 문재인 정부는 ‘소득 주도 성장’의 기치 아래 급격히 최저임금을 올리면서 초래된 실업과 소비, 투자 부진으로 경기가 더 나빠지자, 이를 금리 인하로 대응했다. 결국 금리 인하→집값 상승→부동산 억제→경기 부진→금리 인하→집값 상승의 사이클이 정착됐는데, 당시 무려 26차례의 안정책에도 집값이 잡히지 않다가 한은이 금리를 올리고 나서야 집값이 안정됐다. 게다가 고령화가 빠르게 진행되는 나라에서는 금리정책의 경기 부양 효과가 작다는 것은 제로(0) 금리에도 ‘30년 불황’을 벗어나지 못하는 일본에서 증명됐다. 65세 이상 인구가 전인구의 20%를 차지하는 한국도 이런 현상이 나타나고 있다. 국가데이터처 등에 따르면, 2024년 60세 이상 고령층의 순자산은 4307조원으로, 전체 가계 순자산의 약 40%를 차지했다. 노령 계층이 강력한 잠재 소비 계층으로 등장했다는 뜻이다. 이들 계층의 총자산 중 금융자산 비중은 약 35%며, 또 이 자산의 약 90%는 예금으로 추산된다고 한다. 이는 약 1260조원으로 총가계부채(약 1968조원)의 3분의 2 수준이다. 금리가 1%포인트만 내려가도, 이들 소득이 13조원, 즉 국내총생산(GDP)의 0.6%가 줄어드는 셈이다.그러니 금리 인하는 고령 계층의 소득을줄여 소비를 위축시킨다. 경제학에서 말하는 ‘소득효과(income effect)’다. 또 세계 유일의 전세 제도가 있는 한국에서는 금리 인하→ 전셋값 상승→대출·가계 부채 증가→소비 위축으로 이어져 금리의 경기 부양 효과를 크게 줄인다. 이런 전거복철의 교훈은 한은이나 정책 당국도 터득하지 못한 것 같다. 전형적인 ‘관성편향’이자 ‘몰입상승’이다. 항간에는 2026년 6월 지방선거 이후 부동산 관련 세금을 올릴 것이라는 말이 나온다. 현 정부도 부동산에 관한 한 문재인 정부의 전철을 그대로 밟는 데자뷔를 보일까 걱정이다. 앞으로 부동산 관련 정책은 그 근본 원인을 살펴 통화 당국과 정책 당국이 좀 더 지혜롭게 대처했으면 하는 바람이다. 특히 금리 인하는 정말로 신중하게 처리했으면 좋겠다.